29/11/2009 - Logements neufs : hausse artificielle des ventes |
Hausse de 65% des ventes de logements neufs
Les ventes de logements neufs sont en forte hausse au troisième trimestre de l'année 2009. Elles progressent de plus de 65% par rapport à la même période de l'année 2008. Cette hausse annonce-t-elle la fin de la crise immobilière ? Il est très probable que non.
Subventions fiscales
Pourquoi cette hausse a-t-elle eu lieu ? Cette hausse est la conséquence de subventions fiscales. Le "Scellier" a le même effet que le "de Robien" : il soutient artificiellement les ventes de logements neufs.
Cette hausse des ventes ne répond pas à un besoin structurel de logements. En effet, la majorité de ces logements neufs vendus sont achetés par des particuliers souhaitant profiter d'avantages fiscaux. Ces logements sont alors destinés à être mis en location. Ils ne sont pas destinés à être habités par leurs propriétaires.
Déstockage massif
Ces logements neufs vendus sont, pour l'essentiel, des biens qui étaient déjà en stock. Les promoteurs immobiliers ont profité de ce rebond pour effectuer des déstockages massifs. Ainsi, malgré cette forte hausse des ventes, le nombre de nouveaux logements neufs mis en vente baisse ! Il baisse de près de 10% au troisième trimestre de l'année 2009 par rapport à la même période de l'année 2008. Les mises en chantier sont, elles aussi, toujours en baisse. Elles baissent de plus de 18% sur la même période.
A la vue de ces chiffres, le constat est clair. Il est peu probable que cette hausse des ventes de logements neufs puisse perdurer sans les subventions fiscales. Il est encore plus improbable qu'elle aurait tout simplement eu lieu sans ces subventions.
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16/11/2009 - Le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) |
Qu'est-ce que le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) ?
Le bilan énergétique et environnemental d'un logement
Le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) est un bilan permettant d'évaluer :
1. la consommation d'énergie d'un logement
2. l'émission de GES (Gaz à Effet de Serre) résultant de la consommation d'énergie du logement
Uniquement en France métropolitaine
Le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) ne s'applique qu'en France métropolitaine. Il ne s'applique pas à tous les bâtiments. Certains en sont exemptés.
Un bilan à la charge du propriétaire
Le
DPE (Diagnostic de Performance Energétique) est à la charge du
propriétaire du bien. Le DPE (Diagnostic de Performance Energétique)
est à faire lors de la vente ou de la location du bien. Le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) ne peut être établi que par un professionnel dûment agréé.
Objectif du DPE (Diagnostic de Performance Energétique)
Réduire les émissions de GES (Gaz à Effet de Serre) des bâtiments
L'objectif
du DPE (Diagnostic de Performance Energétique) est de réduire les
émissions de GES (Gaz à Effet de Serre) des bâtiments. Pour y parvenir,
le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) escompte orienter les
futurs propriétaires et locataires vers l'achat et la location de logements consommant moins d'énergie.
Inciter les propriétaires à faire des travaux pour réduire la consommation d'énergie
Les logements consommant moins d'énergie sont plus économiques. Ils devraient logiquement se vendre et se louer
dans de meilleures conditions. Un propriétaire a intérêt à rendre son
bien le plus attractif possible. Il est donc incité à effectuer des
travaux pour réduire la consommation d'énergie de son bien.
Caractéristiques du DPE (Diagnostic de Performance Energétique)
La consommation d'électricité pour la lumière et l'électroménager n'est pas retenue
Le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) détermine uniquement la consommation d'énergie d'un logement nécessaire à :
- la production du chauffage
- la production de l'eau chaude sanitaire,
- la réfrigération (climatisation),
- la ventilation.
Toute
autre consommation d'énergie du logement est exclue. La consommation
d'électricité destinée, par exemple, à la lumière ou à l'électroménager
n'est donc pas retenue.
Même notation que pour l'électroménager et les voitures
Le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) fournit aux futurs propriétaires et locataires deux données.
La première donnée concerne la consommation d'énergie du logement. Elle est exprimée en kWh consommés par m2 et par an.
La
seconde donnée concerne les émissions de GES (Gaz à Effet de Serre)
résultant de la consommation d'énergie du logement. Elle est exprimée
en kg de CO2 émis par m2 et par an.
Chacune de ces deux données est
notée sur une échelle allant de A à G. Ce principe de notation est le
même que pour présenter l'efficacité énergétique des appareils
électroménagers ou les émissions de CO2 des voitures.
Une note pour la consommation d'énergie
La note A désigne le type de logement le plus économe. La note G désigne le type de logement le plus énergivore.
Une note pour l'émission de GES (Gaz à Effet de Serre)
La
note A désigne le type de logement ayant le taux d'émission de GES (Gaz
à Effet de Serre) le plus faible. La note G désigne le type de logement
ayant le taux d'émission de GES (Gaz à Effet de Serre) le plus élevé.
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7/11/2009 - Crédits immobiliers : évolution contrastée |
Baisse des taux, ...
Les taux des crédits immobiliers ont encore baissé en octobre. En un an, la baisse est de 1,30% (130 points de base dans le jargon bancaire). La moyenne des taux des crédits immobiliers est désormais de 3,8%. Elle était de 5,1% en octobre 2008. Les taux les plus bas se négocient aux alentours de 3,5%. Les taux les plus élevés se situent aux alentours de 4,5%. Le taux obtenu dépend du type de taux (fixe ou variable). Il dépend aussi de la durée du prêt.
... baisse de la durée des prêts...
Comme pour les taux des crédits immobiliers, la durée des prêts diminue. Cette diminution s'explique, en partie, par la baisse des taux. Mais, elle s'explique surtout par la baisse des prix de l'immobilier. La baisse des prix doit encore se poursuivre. Rien n'indique pour le moment un retournement du marché immobilier. Rien n'indique non plus une hausse des taux prochainement. Par conséquent, il est (très) probable que la durée des prêts diminue encore.
... et baisse du nombre de crédits distribués
Baisse des taux des crédits immobiliers + baisse des prix de l'immobilier = ? ... baisse du nombre de crédits immobiliers distribués !
La baisse des taux des crédits immobiliers et la baisse des prix de l'immobilier devraient, logiquement, provoquer une hausse de la demande de crédits immobiliers. Le paradoxe est que non. Le nombre de crédits immobiliers distribués est en baisse de plus de 25% depuis le début de l'année par rapport à la même période de 2008.
Cette baisse de la demande de crédits immobiliers résulte de la hausse du chômage. Face à l'incertitude de l'emploi, les acheteurs potentiels hésitent à prendre le risque de contracter un emprunt.
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28/10/2009 - Le Home Staging |
Qu'est-ce que le "Home Staging" ?
Le terme "Home Staging"
désigne un concept. Ce dernier a pour but de vendre un bien immobilier
plus rapidement et à bon prix. Ce concept a été créé aux Etats-Unis au
début des années 1970. Il l'a été par une agent immobilier dénommée
Barbara Schwarz.
Principe du Home Staging
D'après
une théorie de vente dans l'immobilier, la décision d'achat se ferait
dans les 90 premières secondes d'une visite. D'après une autre théorie,
la majorité des achats serait la conséquence d'un coup de coeur. En
partant de ces constats, le Home Staging
propose de valoriser le bien à vendre. Ainsi, si l'acheteur est séduit
immédiatement par le bien, il prendra sa décision d'achat rapidement.
De plus, il sera moins tenté d'en négocier le prix.
L'avantage pour
le vendeur est donc double. Le bien est vendu plus rapidement et à un
meilleur prix que s'il n'était pas valorisé.
Rôle du professionnel du Home Staging
Le rôle du professionnel du Home Staging
est de déterminer comment valoriser le bien à vendre. Pour cela, il va
d'abord visiter le bien. Il va relever ce qui peut être fait pour
rendre le bien plus attractif. Suite à sa visite, il conseillera des
travaux. Ils seront plus ou moins importants suivant l'état du bien.
Ils vont du nettoyage, du rangement, au nouvel agencement des meubles,
jusqu'à la rénovation ou la modification de la décoration.
Le professionnel du Home Staging peut aussi proposer une liste d'entreprises pouvant s'occuper des travaux. Il peut également se charger de les suivre lui-même.
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14/10/2009 - La Maison à 15 Euros par Jour |
Qu'est-ce que "La Maison à 15 Euros par Jour" ?
"La Maison à 15 Euros par Jour" est un dispositif mis en place par Le Ministère du Logement. Ce dernier dépend du Ministère de l'Ecologie, de l'Energie, du Développement durable et de la Mer.
Pourquoi ce dispositif de "La Maison à 15 Euros par Jour" ?
Le dispositif de "La Maison à 15 Euros par Jour" a deux objectifs. Le premier est de permettre aux ménages aux revenus modestes de pouvoir quand même devenir propriétaire. Le second objectif est de développer l'offre de maisons individuelles.
Qui peut profiter du dispositif "La Maison à 15 Euros par Jour" ?
Il est possible de profiter du dispositif "La Maison à 15 Euros par Jour" à 4 conditions.
1ère condition : ne pas être déjà propriétaire
Le ménage ne doit pas être déjà propriétaire d'un logement. "La Maison à 15 Euros par Jour" est réservée aux primo-accédants.
2ème condition : construire ou acheter une maison neuve
Il est possible de construire une maison. Il est aussi possible d'acheter une maison déjà construite. Cette maison déjà construite doit toutefois avoir moins de 5 ans. Une maison ayant moins de 5 ans est considérée comme une maison neuve.
3ème condition : obtenir une aide de la commune d'implantation
La construction d'une "Maison à 15 Euros par jour" ne peut pas se faire n'importe où. Elle ne peut se faire que dans une commune proposant une aide pour cela.
4ème condition : les revenus du ménage ne doivent pas dépasser un certain montant
Le montant de revenus à ne pas dépasser dépend du lieu de construction de la maison. Il dépend aussi du nombre de personnes dans le ménage.
Plus l'immobilier est cher dans la zone de construction et plus les revenus peuvent être élevés. Il en est de même pour le nombre de personnes dans le ménage. Plus il y a de personnes dans le ménage et plus les revenus peuvent être élevés.
Peut-on construire n'importe quelle maison ?
Le dispositif de "La Maison à 15 Euros par Jour" impose des normes à respecter.
La maison doit avoir une surface minimum de 85 m². Elle doit respecter les règles d'urbanisme de la commune d'implantation. Elle doit respecter des normes de confort. Elle doit respecter des critères environnementaux.
Le terrain doit avoir une surface minimum de 250 m². Il doit être viabilisé et nivelé. Il doit aussi être raccordé au réseau d'assainissement et à l'internet haut débit.
Quelle est la durée de remboursement ?
Le remboursement de la maison et le remboursement du terrain sont dissociés. Le remboursement de la maison se fait sur une durée de 18 à 25 ans. Le remboursement du terrain se fait sur une durée de 10 à 15 ans.
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