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15/12/2009
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Des pertes patrimoniales des ménages
Ce qui précède décrivait les risques affectant le niveau de l’offre de
crédit. La crise touche aussi la demande de crédit et la solvabilité des emprunteurs
au travers des pertes patrimoniales réalisées par les ménages,
essentiellement sur l’immobilier résidentiel.
Dans tous les pays (sauf l’Allemagne et le Japon), la chute de la demande
de logements, et particulièrement aux États-Unis l’excès d’offre de
logements, ont conduit à un retournement à la baisse des prix de l’immobilier
résidentiel (figure 2.4a). Certaines estimations prévoient une baisse des
prix de l’immobilier aux États-Unis de l’ordre de 15 à 30 % (Goldman
Sachs, 29 août 2007), voire de l’ordre de 50 % (Schiller, 2007). En France,
en juin 2008, les experts tablent sur une baisse des prix comprise entre 3 et
5 % en 2008, suivie d’une baisse approximativement de même ampleur
en 2009.
L’effet de la baisse des prix de l’immobilier est particulièrement sensible
dans les pays où il existe un lien formel entre la valeur du patrimoine
immobilier et la capacité d’endettement, c’est-à-dire aux États-Unis et au
Royaume-Uni. Le mortgage equity withdrawal permet dans ces pays aux
ménages de s’endetter de nouveau quand la valeur de leur maison monte
par rapport au niveau de leur dette hypothécaire. Comme on l’a vu au chapitre
1, c’est de cette manière qu’aux États-Unis les emprunteurs subprimes
payaient les intérêts sur leur crédit hypothécaire initial après le passage à
des taux d’intérêt « normaux ». Le recul des prix de l’immobilier a évidemment
considérablement réduit les tirages de crédits nouveaux de cette nature
(la figure 2.4b montre le cas des États-Unis), et a contribué à la hausse
des taux de défaut vus plus haut.
Le risque est ici du côté de la demande de crédit, donc de la consommation
des ménages et des défauts d’emprunteurs, donc des banques ; mais il
ne paraît pas très élevé en Europe continentale.
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